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北海市人民政府关于进一步规范房地产市场管理的通知

发布: 2013-02-04    | 作者: |    文章来源:    |   打印本文

 

北海市人民政府关于进一步规范房地产市场管理的通知
 
北政发〔200745
 
市辖县、区人民政府,市直各委、办、局,各有关单位:
        为进一步规范北海市房地产市场,加强房地产市场管理,进一步促进房地产业持续健康稳定发展,依据国家房地产管理法规以及《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号,以下简称国办26号文)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号,以下简称国办37号文)、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房〔2006〕165号,以下简称建设部165号文)、建设部等八部委《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》,结合本市实际情况,就进一步规范房地产市场问题通知如下:
 一、规范房地产开发用地管理
        房地产开发必须严格执行土地利用总体规划、城市建设规划和土地利用年度计划。市国土资源行政主管部门要按照控制增量、盘活存量、集约高效的要求,根据北海市房地产市场需求状况,会同有关部门合理编制年度房地产用地计划,明确房地产开发用地供应总量、土地用途结构、区位布局及进度安排,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
        严格按照年度房地产用地计划,加强房地产用地供应管理。进一步完善土地收购储备制度,严格执行经营性用地招拍挂制度,禁止有不良记录的房地产开发企业参加土地竞买。加大对闲置土地的清理力度,制止囤积土地行为,对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。
         对普通商品住房建设项目,在发布具体项目的土地使用权出让公告中,必须把各项规划指标、套型结构比例等控制性要求作为土地使用权招标、拍卖或挂牌出让的前置条件;在土地使用权出让合同或划拨土地决定书中,也必须载明上述内容,以保证中低价位普通商品住房的有效供应。
 二、规范房地产开发规划管理
         新审批、新开工的住房项目要严格按照建设部165号文的规定执行。设计、规划、建设等各职能部门要严把好审核关,确保年度新审批、新开工商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到70%以上,并在规划等相关证件上明示项目的套型建筑面积总占比、具体楼型占比情况以及项目性质、房屋用途、层数、套数、分类等。
         分期报建的住房项目,由市规划行政主管部门按项目总体情况进行新建住房套型结构管理,有关管理部门根据市规划行政主管部门分期确认的“套型结构比例明细表”办理相关手续。
         房地产开发项目改变土地用途和项目建设规划设计条件的,必须经规划部门书面批准,并按照同等地段土地的市场价格,向市国土资源行政主管部门补交相应的土地差价、办理土地用途变更手续。
三、规范商品房预售管理
        办理商品房预售许可证,应审查房地产开发企业申报的材料是否符合国土资源、规划部门批准的项目建设内容。商品房预售许可证明确的预售项目用途及性质应当与规划部门批准内容相符。
        房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。房地产开发企业违反上述规定的,由市房地产行政主管部门依法从严查处。
         商品房预售,房地产开发企业应与金融机构、工程监理机构签订统一格式的《北海市商品房预售款监管协议书》。商品房预售款必须存入监管帐户,并必须按照协议书的要求用于预售项目的工程建设。开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由市房地产行政主管部门依法从严查处。
 四、规范商品房竣工、交付使用的管理
        经批准对外预售的商品房项目完工后,房地产开发企业应当在商品房预售合同约定的交房时间前,及时组织工程竣工验收。房地产开发企业应当在工程竣工验收合格之日起15日内,向市建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。
        商品房项目完成竣工验收手续,验收合格的,方可交付使用。商品房交付使用时,开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任(商品房的保修期限不得低于《房屋建筑工程质量保修办法》及《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限,《房屋建筑工程质量保修办法》与《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确定的最低保修期限不一致的,以《房屋建筑工程质量保修办法》的规定为准。
        房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,房地产开发企业对房地产开发项目不按照规定办理工程竣工验收备案,或备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程,房地产开发企业擅自使用的,由市建设行政主管部门依法从严查处。
五、规范房屋权属登记管理
        房地产开发企业应当在商品房竣工后的三个月内申请房屋所有权初始登记,并将登记结果及时通知商品房买受人。开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市房地产行政主管部门。对不按照规定报送办理房屋权属登记所需资料的开发企业,由市房地产行政主管部门依法从严查处。
        落实实名制购房制度,实行商品房预销售合同网上备案。房地产开发企业应当在商品房预售合同签订之日起30日内,将商品房预售合同报市房地产行政主管部门登记备案。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,市房地产行政主管部门不得为预购人办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,市房地产行政主管部门不得为申请人办理房屋权属登记手续。
        实行房屋测绘成果审核制度。房地产开发企业在办理房屋产权初始登记前,应当委托具有房产测绘资格的测绘单位对房屋建筑面积进行测绘,将测绘成果(测绘报告及相关资料,并附电子文本)报市房地产行政主管部门审核。开发企业提交的测绘相关资料包括:营业执照、房地产开发资质等级证书、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑总平面图和全套施工平面图(包括图纸和电子数据)、工程竣工验收备案表、房屋共有部位使用说明、规划审批意见及其他有关资料。
六、规范房地产市场管理
        商品房销售实行亮牌经营制度。房地产开发企业或房地产中介服务机构销售商品房时,应将房地产开发企业有效证件、房地产中介服务机构有效证件、商品房销售委托书、房地产开发项目有关证明文件、销售进度、权利状态等信息在售楼场所或经营场所进行公示。
        商品房销售实行明码标价制度。房地产开发企业应当按照市物价行政主管部门的规定标示商品房销售价格。开发企业违反规定的,由市物价行政主管部门依法查处。
        房地产开发企业或房地产中介服务机构发布房地产广告,应当遵守《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产广告发布暂行规定》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定,不得发布有虚假、夸大内容的广告。新闻媒体等广告经营者对房地产广告要认真履行查验证明、审查内容的义务,杜绝虚假广告和其他违法违规广告。房地产开发企业、房地产中介服务机构违反规定发布含有虚假、夸大内容的广告或广告经营者不按规定履行查验、审查责任,造成虚假、夸大广告的,由市工商行政主管部门、市房地产行政主管部门依法从严查处。
 七、规范物业管理
        保障物业管理用房的配置。商品住房建设项目按以下标准配置物业管理用房:项目总建筑面积在3万平方米以下(含3万)的,按不低于规划总建筑面积的3‰配置物业管理用房,且面积不得低于50平方米;总建筑面积在3万平方米以上的,按不低于规划总建筑面积的2‰配备物业管理用房,且面积不得低于70平方米。市规划行政主管部门应当将以上物业管理用房配置规定纳入规划设计方案审核内容,在规划图纸上标注物业管理用房的位置、面积,并对物业管理用房的设计进行控制监督。房地产开发企业在申请商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料,市建设(房地产)行政主管部门在核发商品房预售许可证及办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理用房的室号。
        建立住房专项维修资金制度。购房人在购买商品住房时,应当按照购房总价2%的比例缴纳住房专项维修资金,住房专项维修资金按照统一缴存、专户存储、专款专用、政府监督的原则进行归集管理。
        实行前期物业管理招投标制度。房地产开发企业应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业提供物业服务,预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成物业管理招标投标工作,现售商品房项目应当在现售前30日完成物业管理招标投标工作,开发企业同时应当按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定,向市房地产行政主管部门办理前期物业管理招标备案、中标备案。物业管理招标投标工作完成后,开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业管理服务合同,并在合同签订之日起15日内,将合同报市房地产行政主管部门备案。开发企业销售商品房时,应将《前期物业管理服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件。
                      
                                                                                                                    二00七年十月三十

 

   

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