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不动产统一登记6月出台 房价应声而降?

发布: 2014-03-11    | 作者: 姜小鱼 |    文章来源: 中国经营网综合    |   打印本文

        备受关注的《不动产统一登记条例》终于在今年两会听到“胎动”的声音。国土资源部部长姜大明昨日表示,今年要建立不动产部际联席制度,编制统一调剂,6月出台不动产统一登记条例。他同时指出,不动产统一登记是落实2007年出台的《物权法》,把分散在有关部门的登记,以土地为核心,统一登记。

不动产统一登记时间表

        据中新网报道,不动产统一登记以土地为核心,包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。与住房信息联网一样,不动产统一登记是房产税开征的前提条件,也被视为房地产市场调控的“利器”之一。

        不过,姜大明日前表示,不动产登记是落实物权法、物权权益和方便企业的一项综合性工作,不直接影响房价。在统一登记制度没有建立之前,他表示,现有的权属证件都是有效的。在地方还没有建立起此制度时,各个职能部门工作还要正常开展,以便利企业、民众进行不动产登记。

        值得一提的是,在建立不动产统一登记制度方面,姜大明称,将建立包括9个部门的部际联席会议制度。

        据第一财经日报报道,目前中国的不动产登记较为分散,土地使用权在土地管理部门登记,房屋在房产管理部门登记,草原、滩涂在农业部登记,林业资源在林业局登记等。有鉴于此,国土部此前表示,为实施以土地为核心的不动产统一登记制度,国土部将协调有关部门建立部际联席会议制度,开展不动产统一登记。

        其实,早在2013年3月底,《国务院机构改革和职能转变方案》就要求出台并实施不动产统一登记制度,并且在2014年6月底前出台不动产登记条例。

        去年11月,国务院常务会议决定,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部承担,后者将负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

        不过,国务院还同时规定,行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。这也意味着,虽然国土部门将负责指导房屋登记职责,但对交易进行监管的职责还是由住建部门来负责。

        一位国土部官员曾透露,国土部前期承担的主要是不动产登记信息管理的工作,首先是把不同部门的相关信息整合到一起,比如现有的房屋登记信息、现有的林业资源登记信息等,都要整合到国土部门来。至于以后如何发证,是不是都由国土部门来发证,这些要等到2014年不动产登记条例出台后才能进一步确定。

        上月24日,国务院正式发文同意建立“不动产登记工作部际联席会议制度”,决定由姜大明任该会议召集人,会议成员来源于九大部委。这标志着不动产统一登记工作将进一步提速。而外界之所以如此关注不动产统一登记,主要是期望其一方面能够查清官员财产,助力反腐,另一方面还可为开征房产税提供基础数据支持。

        此前,由于房产统一登记制度缺失,各地房产信息联网制度不健全,使得房地产成为腐败官员安置不法财产的渠道和保值形式,,各地曝出的“房叔”、“房姐”更屡受公众诟病。因此,公众期望通过不动产统一登记,使得合法财产权得到保护的同时,不合法的财产权也再难匿迹。

        不过,有专家认为,不动产统一登记反腐作用被高估。姜大明此前接受采访时表示,不担心不动产登记会引发卖房潮,因为不动产登记制范围很广,房地产只是其中的一个项目。

        此外,针对去年年底多地出现小产权房“复苏”涨价的势头,姜大明表示,将继续联合相关部门,刹风肃纪。他透露称,目前中国28个省(区、市)已经拿出工作方案,将这段时间主要针对在建在售小产权房“拆除一批、处理一批、震慑一批、问责一批”。

        小产权房与一般商品房不同,大多建在农村集体土地之上,未缴纳土地出让金和各种税费,未获得国家房管部门颁发产权证,其建设和交易不符合法律规定。姜大明还透露,官方目前也在对各地小产权房的情况进行清理统计,提出分类意见。

        针对耕地占补平衡中“占优补劣”等问题,姜大明强调,必须以提高耕地质量为重点,要占优补优、占水田补水田,而不能搞“狸猫换太子”。姜大明表示,虽然全国第二次土地调查后,中国耕地数量有所增加,但主要由于调查标准、技术方法的改进和农村税费政策调整等因素影响,并非实际拥有耕地数量增加。

        他表示,中国的基本国情没有变,必须坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度,坚守18亿亩的耕地红线和粮食底线。

房地产的路在何方?

        虽然政策调整在即,但从长期来讲,房地产业并未进入“衰退期”,因为我国的城镇化率比较低。

        据中国经济周刊报道,中国社科院城市发展与环境研究所副所长、《中国农业转移人口市民化进程报告》主要执笔者魏后凯日前表示,现在中国城镇化的核心问题不在于城镇化的速度和水平,而在于城镇化的质量太低,是没有质量的市民化,没有市民化的城镇化。

        魏后凯透露,当前我国城镇化正处于一个转型的时期,即由加速向减速转型推进的时期。

        一般来讲,城镇化率在30%~70%时,城镇化是一个快速推进的时期,在30%~50%时是一个加速推进的时期,50%是一个转折点,50%~70%是一个减速推进的时期。现在中国的城镇化是53.73%,我们正处于减速推进的过程。未来,我们城镇化的速度会越来越慢。

       1996—2012年,我们城镇化年均推进速度是1.39个百分点。据估计,在2013—2030年,我国城镇化的年平均增长速度会是0.8~1个百分点;到2030—2050年,速度为0.6~0.8个百分点。相比较,我国现在的城镇化速度还是很快的。估计到2030年,我国的城镇化率要达到68%左右;到2033年,我们的城镇化率达到70%左右。

      需要指出的是。到2050年,中国的城镇化率可能会超过80%。

       城镇化率不是越高越好,城镇化率会有一个天花板和饱和度,我们认为这个饱和度是85%左右。未来,可能有10%~20%的人还是农村人口,由于很多人愿意住在农村,农业人口可能低于10%。到2050年,我国城镇化率基本就接近这个天花板,城乡人口结构、土地结构、空间结构稳定下来,我国就基本完成城镇化了。

        此外,魏后凯特别强调,城镇化是经济社会发展的一个结果,而不是目标。城镇化是和经济社会发展相适应的,是一个漫长的历史过程,但不能因为这一点就不搞规划。这就如同过去我们说经济发展主要依靠市场机制,那政府就不应该规划引导,但是后来大家还是觉得要发挥政府的作用。所以,不能否认政府的作用。

        他认为,政府编制规划可以发挥引导作用,政府可以对城镇化做顶层的设计,有一个整体的安排。

        毕竟,城镇化需要很长的时间,应该有配套的体制机制,推动相应的改革。相反,如果没有规划,城镇化会出现很多问题。比如在拉美,因为过多人流向大城市,造成了大量的贫民窟,这就是没有政府在公共服务、基础设施、城镇化规划上合理引导的教训。中国在城镇化过程中没有出现大量贫民窟,这是中国城镇化很大的经验。

        当前,我们需要规划来避免当前城镇化推进过程中的一些误区,来弥补当前市场造成的缺陷。如果没有好的规划,城镇化可能出现房地产化,大家都去搞房地产;如果产业跟不上,就可能一些地方出现"鬼城";如果城镇化在推进时没有和农业现代化结合,农村就可能出现一些"空心村",出现"农村病";如果大城市没有规划,就会出现交通拥挤、房价上涨、空气污染等大城市病。 所以,城镇化规划是非常必要的,也是当前亟须的。

        不过,值得玩味的是,虽然我国房地产业的前景依然看好的,但银行方面已经在为金融风险做“预案”了。据经济参考报报道,两会期间,银监会主席尚福林撰文指出,平台融资和房贷是今年首要的两个风险,尤其是房贷,要高度关注重点区域和重点企业,继续强化“名单制”管理,严防单体风险传染和扩大。

        央行的统计数据显示,2013年全年,房地产贷款余额增加2.34万亿元,同比上一年多增9987亿元,增量占同期各项贷款增量的比例达28.1%,较2012年末大幅增加了10.07个百分点。对此,今年多个地方银监局打算给房地产信贷投放划定“红线”。

        以江苏为例,“实际上,按揭贷款和房地产开发贷的差异性很大,不同地区的房地产市场差异也很大。对于银行而言,根据自身业务发展的安排,针对房地产信贷的投放量各不相同,因此,监管层不会在政策上搞‘一刀切’,但在总量上会有一个把控。江苏的房地产贷款包括按揭贷款在内,占总体信贷投放的比例在20%以内,我认为是目前较为合理的水平。

        今年江苏辖内会控制在这个范围内。”全国人大代表、江苏银监局局长于学军于学军表示。

        事实上,据于学军透露:“不单是江苏,对中国整个银行业来说,2014年乃至未来1至3年,监管部门从控制风险的角度来看,房地产市场连带着地方政府融资平台,将是需要很警惕、很关注的领域。这些年,房地产的持续增长已经到了一种‘强弩之末’的状态了,全国城市中明显会出现分化,少部分城市可能会维持较高的房价,但是,三四线城市那些虚增的价格泡沫恐怕难以为继了。”

        他同时指出,地方政府融资平台的运作往往和房地产相联系,平台资金的运转关键支撑点就是卖地,依靠土地杠杆负债,如果没有土地做支撑,融资平台实际上很难运作下去。“尤其是三四线城市,很多中小开发商,一旦资金链出现问题,项目搞不下去就会形成风险,政府卖的土地开发商开发不下去,新的土地又卖不出去,这种恶性循环将导致地方融资平台债务出现问题。

        另外,这还涉及大量的银行贷款、信托理财产品的信用风险。目前,政府背的债已经很重了,如果不准备充足的现金流,这种信用违约状况肯定要出现,无非是什么时候出现、规模大小和影响面有多大的问题”。

      “总行对于房地产信贷今年还没有下过相关的文件,但是对部分分行有个别窗口指导。”一位股份制银行信贷业务部人士也透露,“由于1月信贷投放比较集中,有的用完了全年30%的额度,总行为防范风险会对一些地区分行予以提示,房地产贷款不会停贷,但额度会比去年紧。”

        对于银行的“变脸”,业内人士认为,部分银行退出三四线城市房地产融资业务的力度将会比较大。“今年,房地产行业两极分化会加速,尤其要关注个别房企资金链断裂可能产生的风险传染。”中国银行国际金融研究所研究员李佩珈认为,在退出过程中所形成的一些房地产贷款风险,会对部分银行资产质量造成一定压力。
 
 

   

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